Este artículo se publicó originalmente en la publicación Redshift de Autodesk como "Cómo construir casas modulares puede ayudar a llenar el déficit de viviendas asequibles".
"Modular" no es un producto de construcción; es un proceso de construcción. esto según Tom Hardiman, director ejecutivo del Modular Building Institute (MBI), cuyos miembros incluyen a más de 350 compañías involucradas en la fabricación y distribución de edificios modulares, incluidas viviendas multifamiliares.
"El edificio modular se está construyendo en cajas", dice Hardiman. "Se reúnen los materiales en una ubicación fuera del sitio para crear cajas volumétricas, luego se transportan al lugar de trabajo, donde se ensamblan".
Pero ¿por qué modular y por qué ahora? Una razón es la crisis al poder optar por una vivienda. En los Estados Unidos,"los precios de la vivienda tanto para los propietarios como para los arrendatarios están subiendo a pasos agigantados en comparación con los salarios", dice Carol Galante, I. Donald Terner, Profesora distinguida en Vivienda Asequible y Política Urbana en el Terner Center for Housing Innovation de la UC Berkeley, donde también es directora de facultad.
La diferencia entre salario y arriendo para familias de bajos ingresos ha creado una dificultad de acceso a la vivienda de proporciones épicas, dice Galante. Un análisis realizado en 2017 por la National Low Income Housing Coalition (NLIHC) informó que EE. UU. tiene una escasez de 7,2 millones de viviendas para arrendar para familias de bajos ingresos. Esto significa que el 71% de esos hogares se ven obligados a gastar más de la mitad de sus ingresos en vivienda; las autoridades recomiendan no gastar más del 30%. "Para llegar a fin de mes, los arrendatarios con grandes gastos hacen sacrificios significativos en otras necesidades básicas", incluidos los alimentos, el transporte, el cuidado de niños y la atención médica, según informa NLIHC.
Galante atribuye la subida de los arriendos a una "tormenta perfecta" de condiciones, incluida la crisis de hipotecas de alto riesgo, que continúa inundando el mercado de arrendatarios; la afluencia urbana de trabajadores calificados, cuyos altos ingresos en relación con las familias de bajos ingresos han hecho subir las rentas; y los altos costos de construcción, que aumentan a medida que los materiales se vuelven más caros y la tierra y la mano de obra son más escasas.
Aunque un problema tan complejo exige numerosas soluciones, la construcción modular parece prometedora, avanzando hacia un punto de inflexión con una nueva generación de nuevas empresas que aportan una mentalidad de fabricación a la construcción multifamiliar.
Ventajas de la construcción modular
Ladrillos y automóviles LEGO son analogías comunes para la construcción modular. Al igual que las estructuras de juguete, los edificios pueden configurarse de cualquier manera, con estructuras prefabricadas en cadena en una fábrica.
Los beneficios son múltiples. El principal de ellos es la velocidad. "Estamos hablando de programas de construcción de entre un 30 y un 50% más cortos", dice Hardiman, cuya compañía se basa en herramientas como Autodesk BIM 360 y Revit. “En un sitio tradicional, haces todo tu trabajo de base, luego empiezas a construir el primer piso, luego el segundo piso, y así sucesivamente. Con la estrategia modular, el edificio se está construyendo fuera del sitio mientras se está haciendo el trabajo de cimentación ".
Una construcción más rápida significa una solvencia más rápida. "Hay ventajas importantes en el flujo de caja", dice Hardiman. "Si soy una autoridad de vivienda o una constructora multifamiliar, puedo conseguir que los arrendatarios se muden antes".
La construcción modular no solo acelerará los ingresos; con el tiempo, también podría reducir los costos. "Cada vez que se repite un proceso de fabricación, se mejora", dice Roger Krulak, CEO de FullStack Modular, un fabricante de edificios modulares de alta y mediana altura con sede en Nueva York. "Aunque no todos se parecen ni tienen el mismo programa, todos los edificios modulares parten de una misma base general. Debido a que se están repitiendo los mismos procesos una y otra vez, se obtiene eficiencia y eso puede reducir los costos ".
Finalmente, hay ventajas laborales. "Los contratistas ya no pueden encontrar mano de obra calificada, especialmente en áreas urbanas", dice Hardiman. Muchos trabajadores de la construcción abandonaron la industria durante la Gran Recesión y nunca regresaron; los que se quedaron envejecen rápidamente y no están siendo reemplazados, ya que los trabajadores más jóvenes son reacios a las demandas físicas y logísticas de la construcción tradicional.
"Si se industrializa la construcción, realmente se encontrará quién quiera trabajar en la industria", dice Galante, quien también se desempeña como director del Laboratorio de Innovación de la Vivienda en Factory_OS –un fabricante de viviendas multifamiliares modulares con sede en Vallejo, California. "Es mucho más fácil llevar mano de obra no calificada y capacitar a personas dentro de una fábrica, y en mejores condiciones de trabajo–se puede ir y volver del mismo lugar a la casa todos los días y las fábricas se estructuran ergonómicamente para evitar el desgaste físico de los trabajadores. "
Fabricación asequible
Las cosas que hacen que el edificio modular sea atractivo para las inmobiliarias también lo convierten en una solución ideal para viviendas asequibles.
La velocidad en la que se construyen estas estructuras, por ejemplo, significa que los edificios modulares pueden aumentar la oferta de viviendas rápidamente, lo que tiene un efecto moderador en las rentas. "Ya estamos viendo esto en San Francisco, donde los arriendos se están estancando en el extremo superior del mercado gracias a algunos edificios nuevos que se han puesto en funcionamiento en el último año", dice Galante.
Agrega que los edificios modulares pueden tener un efecto dominó en todo el mercado; cuando la oferta reduce los arriendos de lujo, más personas pueden pagarlas, lo que reduce la competencia y el costo de las viviendas de ingresos medios, y así sucesivamente. "Cuando más personas pueden darse el lujo de ir a viviendas nuevas, se elimina la presión sobre el resto del mercado residencial".
Mientras tanto, en el extremo inferior del mercado, una mayor eficiencia puede ayudar a las autoridades de vivienda pública a construir más viviendas con menos dinero. Por esa razón, muchas ciudades son optimistas sobre las perspectivas modulares. Entre ellos se encuentran lugares concurridos y de gran demanda, como Nueva York y Seattle. En Nueva York, el Departamento de Preservación y Desarrollo de Viviendas (Department of Housing Preservation and Development - HPD) de la ciudad lanzó un programa piloto de construcción modular en la primavera de 2018. Posteriormente, lanzó una competitiva solicitud de propuesta (request for proposal - RFP) para el diseño, la construcción y la gestión de un ingreso mixto y el desarrollo de viviendas asequibles de uso mixto en Brooklyn, que marca la primera vez en la historia que la ciudad ha requerido la construcción modular para un proyecto de vivienda pública. "Nueva York merece muchos elogios porque ellos dieron un voto de confianza y dijeron creer en la modularidad como una solución a la crisis de vivienda accesible ", dice Krulak.
En Seattle, el Departamento de Servicios Humanos y Comunitarios del Condado de King (DCHS) también lanzó un piloto modular, que comprende tres proyectos separados de viviendas asequibles. La primera, una asociación con la ciudad de Shoreline, Washington, comprenderá de 80 a 100 unidades de vivienda que se construirán fuera del sitio y luego se instalarán en los cimientos de hormigón construidos en el lugar.
El segundo consistirá en 20 "micro-viviendas" de solo una habitación (single-room occupancy - SRO) que serán apilables y portátiles, ocupando pequeños pedazos de tierra en las que no cabrían los proyectos de viviendas tradicionales. Cada unidad costará un estimado de $ 150,000 en comparación con $ 350,000 para una unidad típica en el Condado de King. El proyecto final será un albergue para personas sin hogar en Seattle, con 72 camas en nueve dormitorios, distribuidos alrededor de un patio central junto con instalaciones de higiene, lavandería, cocina y oficinas de administración.
"Nuestra escasez de viviendas asequibles en el Condado de King es de alrededor de 90,000 unidades, y eso es en un condado que tiene alrededor de 370,000 unidades de vivienda", dice el Gerente del Programa de Vivienda Mark Ellerbrook. "Así que estamos dramáticamente cortos en lo que necesitamos tener disponibles. Creo que corresponde a todas las entidades evaluar todas las opciones para abordar el problema al que nos enfrentamos. Y si se considera el tiempo como un factor de costo para la vivienda, así como los costos reales de construcción, vemos la vivienda modular como una solución potencial para reducir los costos o reducir su aumento con el tiempo ".
Aún está por verse si la vivienda modular tendrá éxito. Sin embargo, por el bien de las familias de bajos recursos, Hardiman dice que los gobiernos y las inmobiliarias deben darle una oportunidad. "No ofrecemos una solución milagrosa", concluye, "pero me gustaría estar en la mesa diciendo: 'Podemos ayudar'".
GIF cortesía de FXCollaborative.
